【宅建資格】業務上の規制のポイント

今回は業務上の規制についてです。
この分野では宅建業者から消費者を保護する観点から、広告の規制事項や報酬額など学んでいきます。
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誇大広告の禁止

誇大広告とは広告に明からなウソや実際のものより優良であると誤認されるような表示のことを言います。
違反すると業者は業務停止処分になる恐れがあります。
例 最寄りでない駅を「〇〇駅付近」と広告
実際には取引せず損害が発生しなかったとしても誇大広告をすれば違反になります。
存在しない物件(虚偽広告)や初めから取引するつもりのない物件(おとり物件)も含みます。
広告の開始時期
造成中の宅地や未完成の物件を広告することは可能ですが建築許可や開発許可がおりた後でなければなりません。
「建築確認申請中」などと書いての広告も違法ですので注意が必要です。

取引態様の明示

取引態様とは宅建業の取引の種類のことで8パターンあると前回ご紹介しました。
見直ししたい方はこちらを下記からどうぞ。
宅建業の取引パターンについて
宅建業者が広告をする時と注文を受けた時にはお客さんに取引態様を明示する義務があります。
広告で明示して注文の際にも明示することがポイントです。また明示は口頭で構いません。

従業員名簿と帳簿の備え付け

従業員名簿は従業員が辞めた日から10年間、帳簿は事業年度ごとの末から5年間保存し、事務所ごとに備え付けなければなりません。
報酬額の掲示
宅建業者は事務所ごとに見やすい場所に報酬額を掲示しておかなければなりません。
また案内所の場合は報酬額の掲示を行う必要はありません。

報酬額の上限

宅建業者は売買、交換、賃借の取引を媒介や代理することで仲介手数料を受け取ることができます。
下記は売買を媒介する場合の報酬額

取引金額 売買を媒介した場合の報酬額
200万円以下 5%
200万円~400万円以下 4%+2万円
400万円以上 3%+6万円


宅建業者がAさんから宅地の売却の媒介を依頼されBさんと1000万円で売買契約を成立させた場合は?
1000万×3%+6万円=36万円までAさんから受け取れることが可能です。
当事者の両方からの売買の媒介依頼の報酬額
上記の例で宅建業者がBさんから「いい土地があったら買いたい」と媒介の依頼を受けていた場合は?
業者が両方から媒介を依頼され契約を成功させたときは両方から報酬を受け取ることができます。

Aさん36万円とBさん36万円両方で合計72万円の上限まで受け取ることが可能です。
交換を媒介した場合の報酬額
交換の媒介の場合は2つの物件の高い方の評価額を基準に計算します。

宅建業者がAさんから宅地の交換の媒介を依頼されAさん所有の物件(評価額800万円)とBさん所有の物件(1000万円)の場合Bさん所有の物件の評価額1000万で計算します。
1000万×3%+6万円=36万円
売買や交換を代理した場合の報酬額
売買や交換の代理する時の報酬額=媒介の報酬×2を一方の依頼から受け取ることができます。

宅建業者がAさんからA所有の物件の売却を代理で依頼を受けた後Bさんと1000万円で売買契約を成立させた場合の報酬額は?
(1000万円×3%+6万円)×2=72万円までAさんから受け取ることが可能です。
賃借の媒介した場合の報酬額
賃借の媒介の報酬額は双方から合わせて賃借の1ヶ月分以内が報酬額となります。


宅建業者が賃料50万円の事務所を借主と貸主双方から媒介の依頼を受けて契約が成立した場合は?
宅建業者の報酬額は50万円となります。
内訳は借主と貸主双方が折半してもいいですし、どちらかが全額負担でもかまいません。
ただし居住用建物の賃借の媒介は一方から受け取れる額は0.5ヶ月となります。
また依頼者の承諾を得ている場合は賃借の1ヶ月分まで受け取ることが可能です。

宅建業者が10万円のマンションの一室の借主と貸主双方から媒介の依頼を受けて成立した場合は?
居住用建物なので0.5カ月分となり借主と貸主それぞれに請求できる金額は5万円までで合計が10万円が限度となります。
権利金
宅地や建物(居住用建物以外)の賃借で権利金の授受があった場合は権利金を売買代金にみなして報酬額を算出することができます。
ただし居住用建物には適用しません。

消費税の計算方法

報酬額の基準になる取引価格は消費税抜きの価格で計算します。
土地の売買や効果課税されませんが建物の売買や交換は課税されます。
また消費税は課税業者で8%上乗せで免税業者は3.2%の上乗せになります。

「1000万円の宅地と1080万円(消費税込み)の建物」の取引の場合は建物の消費税を抜きにして計算します。
(宅地1000万+建物1000万)×3%+6万円が報酬額になります。
そこに課税業者の場合は8%の消費税、免税業者の場合は3.2%の消費税をプラスした額が報酬額になります。


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