【宅建資格】媒介契約・重要事項説明・37条書面のポイント

今回はこの今回はこの宅建業法 媒介契約・重要事項説明・37条書面の3つのポイントについて勉強していきます。
一言メモ
この3つは宅建業法の中でも1番重要な科目で毎年確実に出題されます。
重要事項説明と37条書面は覚えることも多いですが確実に点数を稼ぐには理解していた方が無難です。
<% index %>

媒介契約

契約の当事者同士を仲介することをいいます。
例えば
家を売りたいが素人のため値段交渉をしたり相手を探して売買契約を結ぶのは難しいですよね?
そこで業者が仲介に入って買い主を紹介する代わりに報酬をもらいます。
媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類がありそれぞれ特徴があります。
他の業者にも依頼できるか?
売主や買主を探している人が仲介の依頼を業者に重ねてできるかの数の違いがあります。
一般媒介契約は特に制限はなくいろいろな業者と媒介契約を結べるのに対して、専任媒介契約と専属専任媒介契約は重ねて依頼できず一社との媒介契約のみになります。
また一般媒介や専任媒介契約は依頼者が自分で探してきた相手と取引(自己発見取引)は可能ですが専属専任媒介契約は必ず業者を通さないといけません。
報告義務
専任媒介契約や専属専任媒介契約では一般媒介契約と違って他の業者とは媒介契約を結べない分責任が重大です。
そこで定期的に業務の処理状況を報告しなければなりません。
一般媒介契約は特に報告義務はなしですが専任媒介契約は2週間に1回以上専属専任媒介契約は1週間に1回以上です。
契約の有効期限
媒介契約を結ぶ際の有効期限のことで、一般媒介契約は制限なしですが専任媒介契約と専属専任媒介契約は3ヶ月までです。
3カ月を超えてしまった場合は契約の更新はできますが依頼者からの申し出があった場合のみになります。
業者が自ら更新の申出はできません。また3カ月以上の契約の特約などを定めても3カ月に短縮されます。(自動更新の特約もなしです)
指定流通機構への登録
指定流通機構は業者が依頼された不動産情報をインターネットに登録するページがあり、効率的に契約相手を探すことができます。
業者は一般媒介契約の場合は登録する必要はないですが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は登録しなくてはなりません。
専任媒介契約は7日以内に対して専属専任媒介契約は5日以内に登録しなくてはなりません。

他の業者にも依頼 自己発見取引可能か 業務状況報告 有効期限 指定流通機構の登録
一般媒介 可能 可能 なし 決まりなし 登録義務なし
専属媒介 不可 可能 2週間 3か月 7日以内
専任媒介 不可 不可 1週間 3か月 5日以内

媒介契約書の記載事項

1.宅地建物の所在
2.売買価格や評価額
3.媒介契約の種類(一般か専任か専属か)
4.契約の有効期限
5.指定流通機構の登録への有無
6.報酬について
7.契約違反に対しての措置
8.標準媒介契約約款に基づくか否か

重要事項説明書

お客さんが宅建業者と契約を結ぶ際に内容を理解した上で契約をしなければなりません。
そこで契約前に宅建士が重要事項説明を責任をもって説明します。

重要事項の説明方法

いつ説明するのか?
契約が成立する前です。
誰が説明するのか?
宅建取引士です。
誰に対して説明するのか?
売買の場合
買主のみで売主には説明しなくてもいいです。
賃借の場合
借主になる人で貸主には説明しなくてもいいです。
交換の場合
交換の両当事者に説明します。
取引士が記名押印のある重要事項説明書を交付し宅建士証を提示して説明します。

重要事項説明書の項目

1.登記記録に記載された事項
2.法令に基づく制限の概要
3.私道に関する負担等
4.水、ガス、電気などの設備状況
5.工事完了時における形状や構造
6.契約の解除に関する事項
7.損害賠償の予定または違約金に関する事項
8.手付金等の保全処置
9.支払金または違約金の保全処置
10.金銭の賃借(ローン)の内容
11.瑕疵担保責任の履行に関する措置
12.石綿(アスベスト)使用の有無
13.耐震診断の内容
14.住宅性能評価を受けた新築住宅であるときの旨
15.宅地建物が津波災害警戒区域内、土砂災害警戒区域、構成宅地防災区域内か否か
16.売買代金、交換差金以外で授受される金額の額

37条書面

重要事項説明書を説明し契約が成立した後に契約内容を書面(37条書面)に交付します。
誰が交付するのか?
宅建士以外でも交付はできるが書面には宅建士の記名押印が必要です。
いつ交付するのか?
契約成立後遅延なく交付します。
交付する相手
契約の両当事者に交付します。

37条書面の記載項目

必ず記載する項目
1.当事者の氏名、住所
2.地番、構造などの物件を特定するための表示
3.代金、交換差金、支払方法など
4.引き渡しの時期
5.移転登記の申請時期
任意で記載する項目
1.契約解除に関する事項
2.損害賠償の予定、違約金
3.代金、交換差金、賃借以外の金銭の授受の時期と額
4.天災などの不可抗力による損害の負担
5.瑕疵担保責任の内容
6.税金の負担
もっと詳しく勉強したい人は下記ホームページへ
スマホとパソコンで資格学習