【宅建資格】宅建業のポイント

今回は宅建業法の基礎中の基礎宅建業について学んでいきます。
ここでは宅建業の免許制度や欠格事由について説明します。宅建業とは宅地建物取引業の略で宅地・建物取引として行うことを言います。
この上記の宅地・建物取引3つすべてが該当した場合は宅地建物取引業にあたり免許が必要になります。
宅地とは
1.現在建物が建っている土地
2.建物を建てる目的で取引する土地
3.用途地域内にある土地
現在道路、公園、水路、河川、広場は宅地ではない
建物とは
建物すべてのことをいい「建物の一部」も含まれます。(マンションの一室など)
取引とは
取引とは宅建業者が売買、交換、貸借の三種類があり下記の表で組み合わせれば9パターンがあります。
業とは
不特定多数の人と反復継続して取引を行うことをいいます。
特定の誰かと取引する場合や1回だけの取引は宅建業にはあたりません。
例えば後輩に家を売却するなど
宅建業者が

売買 交換 貸借
自ら ×
代理で
媒介して

宅建業者が自ら貸借する場合は宅建業に含まれません。

免許が不要な場合
1.国
2.信託銀行、信託会社
3.地方公共団体

宅建業の免許制度

宅建業の免許には知事からもらう都道府県知事免許と大臣からもらう国土交通大臣免許の2つがあります。
事務所が1つの都道府県内にある場合は都道府県知事免許
事務所が2つ以上の都道府県にある場合国土交通大臣免許

東京都に事務所→東京都知事免許
東京都に事務所プラス神奈川県に事務所→国土交通大臣免許
また事務所が本店と支店に分かれている場合本店は宅建業を行なっていなくても事務所とみなし、逆に支店が宅建業を行わない場合は事務所に含みません。

東京都に本店を構えて宅建業をし神奈川支店 は宅建業を行わない場合は神奈川支店は事務所に含まれない。
東京都に本店を構えて本店では宅建業を行わなくても神奈川支店が行なっていれば本店も事務所に含まれます。
また免許を取れば全国どこでも宅建業を行うことができます。
例えば東京都に住所を構えてる業者が北海道でマンションを売買する場合でも東京都知事免許を受けるだけで大丈夫です。

免許の有効期限と更新

大臣免許、知事免許共に5年の有効期限です。
更新の際は免許の有効期限の満了日の90日前から30日前までに申請書を提出しなければなりません。
また新しい免許の有効期限は前の免許の満了した日の翌日から5年間となります。

免許換えと申請場所

免許換えが必要な場合3パターンあります。
都道府県知事の免許を受けている人が他の1つの都道府県に事務所を移転する場合
知事免許→知事免許

A県からB県に事務所移転する。 B県知事に申請
国土交通大臣の免許を受けている人が1つの都道府県内にのみ事務所を有することになった場合
大臣免許→知事免許
A県とB県2つに事務所を設置していたがA県のみにする。A県知事に申請
都道府県知事免許を受けている人が2つ以上の都道府県内に事務所を有することになった場合
知事免許→大臣免許
この場合は主たる事務所の所在地を管轄する知事を経由して国土交通大臣に免許換えの申請をします。
A県に本店がありB県に支店を設置する場合
申請→A県知事→国土交通大臣
業者名簿記載事項
1.法人または個人の氏名
2.免許証番号と免許の年月日
3.主たる事業の種類
4.事務所の名称と所在地
5.専任の宅建士の氏名
6.業務停止処分があった時はその内容
上記の1.4.5の業者名簿に変更があった場合は30日以内に免許を受けた免許権者に届け出をおこなう。
廃業の届け出
免許を受けた業者が廃業や死亡などを理由に業者を辞める時の届け出が必要な場合と届け出る人と免許失効時期 下記参照

廃業を届け出が必要な場合 届け出る人 免許の失効時期
業者の死亡 相続人 死亡の時
合併により消滅 消滅した代表役員 合併の時
業者が破産 破産管財人(弁護士) 届け出があった時
業者が解散 清算人 届け出があった時
廃業 個人または代表役員 届け出があった時

宅建業の免許が受けられない(欠格事由)

1.成年後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない人
2.禁錮以上の刑に処せられ執行終了から5年経過していない人
3.宅建業法違反や背任などによって罰金に処せられ5年経過してない人
4.不正手段によって免許取得や業務停止処分によって免許を取り消され5年を経過していない人
5.上記4で免許取消しになった法人業者で聴聞期日の公示日前60日以内に役員で5年を経過していない人
6.上記4の理由で免許取消の聴聞期日の公示されてから処分が決定するまでの間に自ら廃業して5年経過していない人
7.営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
未成年者や法定代理人が欠格事由に該当している場合は受けることができない。

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