【宅建資格】代理のポイント

今回は代理について学んでいきましょう!
この問題は最重要で毎年出題されている鉄板問題ですので確実に理解し頭に叩き込みましょう。
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代理とは

本人以外の人が本人に代わって意思表示することです。
この本人に代わって意思表示する人のことを代理人と呼びます。
任意代理
本人と代理人により代理権が発生
法定代理
法律により代理権が発生

代理の成立条件

代理権の授与
上記の例でA君がB君に「代わりに契約を結んできて」と代理権を与える。
顕名
上記の例でB君がC君に「A君の代理人のCです」とわかるように伝える。
代理行為
売買契約を結ぶ
3つが揃って代理が成立します。
次から下記の例文を使って説明していきます。
A君が家を買いたいからとB君に「どこかにいい物件があったら代わりに契約を結んできてください」と頼みました。
B君はいい物件を見つけ持ち主C君と3000万円で売買契約を結んだ。
契約の効果は代理人B君ではなく本人A君に帰属します。
・もし代理人B君が顕名するのを忘れてしまったら
代理人B君が相手方C君に顕名するのを忘れてしまった場合B君とC君に契約が成立します。
またC君が悪意または善意有過失の場合はA君とC君の間で契約は成立することになります。
・もし代理人B君が交通事故で入院してしまい代わりにB君が復代理人としてD君を任命したら
効力は代理人B君ではなく本人A君に帰属します。
また復代理人を選任できるのは本人A君の許諾を得た時やむを得ない事由があるときです。
・もし家を購入したA君が「海外旅行に3ヵ月行くから家のことはB君に任せるね」とB君に代理権を渡したがなにができるか定めていなかったら
利用行為
家を人に賃貸するなど
保存行為
家の雨漏りを修繕するなど
改良行為
家の壁紙を張り替えるなど
この3つがA君の承諾を得ないで行うことができます。
・もし代理人B君が騙されてしまったら
相手方C君から土地を3000万で代理人B君が購入したが実際の土地の評価額は1500万。B君はC君に騙された場合取り消し出来るのは本人A君になります。
代理人が詐欺や脅迫された場合本人が取り消せる。
代理人に錯誤があった場合本人が無効を主張できる。
意思表示の解説はちなみに制限行為能力者でも代理人になれます。
制限行為能力者だからといって契約を取り消すことはできないので注意が必要です。
制限行為能力者の記事は

自己契約と双方代理の禁止

たとえば
家を売りたいA君が代理権をB君に与えたがB君はその家が魅力的だったので自分が代理人として買う事
自己契約
家を売りたいA君が代理権をB君に与えたが、
B君はC君からも家を買いたいと代理権を貰っていた場合。
双方代理
この2つは当事者が優位に取り引き出来ない為禁止となっています。
双方代理の例外
1.本人があらかじめ許諾した場合
2.責務の履行(例えば引き渡しのみで双方に害がないなど)

代理権の消滅

ここでは代理権はどのような時に消滅するのか表にまとめました。
任意代理の場合

死亡 破産開始 後見開始
本人 消滅 消滅
代理人 消滅 消滅 消滅

法定代理の場合

死亡 破産開始 後見開始
本人 消滅
代理人 消滅 消滅 消滅

任意代理は本人の破産が消滅理由になっている。

無権代理

無権代理は代理権が与えられていないのに代理人として法律行為をすることです。
その為無権代理を行った者の代理行為は本人に帰属しません。
また本人は無権代理を追認できます。
たとえば
A君が2000万円で家を売りたいと思っていた時それをB君が聞きつけ、代理権を与えられていないのにC君に3000万売買契約を交わした場合無効です。
ただ予定より1000万もプラスになることに嬉しいA君は追認することもできます。
その時契約にさかのぼって有効だったことになります。
無権代理人と契約した相手方は?
A君の知り合いB君が代理人としてC君と3000万円で家の売買契約を結んだがA君は代理権をB君に与えていなかった場合のC君は...
催告権
C君はA君に対して相当の期間を定めてその期間内に追認するかどうかを催告できます。
またA君から返答がない場合は追認を拒絶したものとみなされる
取消権
C君はA君が追認しない間は契約を取り消せます。(C君が善意の場合に限る)
責任の追及
C君は無権代理人のB君に履行または損害賠償請求できます。(C君が善意無過失の場合に限る)

表見代理

表見代理は無権代理の一種ですが一見するとちゃんとした代理に見える無権代理です。
表見代理が成立する3つのパターン例
代理権が消滅
A君がB君に土地の売買をまかせて代理権を与えたがそのあとB君は破産したのにC君と売買契約を交わしたなど
権限の範囲を超える
A君はB君に賃貸借物件の代理権を与えたのにB君はC君と売買契約を交わしたなど
代理権授与の表示
A君がB君に代理権を与えられてないのに嘘を言ってC君と売買契約をかわしたなど
このどれかに当てはまります!
また相手方が善意無過失の場合表見代理の主張や無権代理人に責任追及できます。

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